In Italia il mattone ha uno status quasi sacro. "I soldi nel mattone non si perdono mai" è una frase che molti hanno sentito ripetere da genitori e nonni come una verità di buon senso. È una convinzione profonda, e proprio per questo vale la pena guardarla con i numeri alla mano. Vediamo quanto rende davvero un immobile affittato in Italia, e cosa è successo ai prezzi delle case negli ultimi decenni.
Comprare casa è un buon investimento?
Qui serve fare una distinzione che cambia tutto. La casa in cui vivi e la casa che compri per affittarla sono due cose completamente diverse.
La casa in cui abiti non genera reddito: ti fa risparmiare l'affitto, e questo ha un valore, ma comporta costi (imposte, manutenzione, spese) e immobilizza una grande quantità di capitale in un solo bene. Per questo va considerata più una scelta di vita che un investimento.
La casa comprata per metterla a reddito, invece, è un vero e proprio investimento, perché produce un canone. La domanda giusta allora diventa una sola: quanto rende davvero, una volta tolto tutto?
Quanto rende davvero un immobile affittato
Qui casca l'asino, perché la maggior parte delle persone ragiona sul rendimento lordo e dimentica tutto il resto. Facciamo un esempio concreto, basato su numeri reali di mercato.
Immagina un appartamento che costa, tutto compreso, 260.000 euro, e che affitti a 1.000 euro al mese, cioè 12.000 euro all'anno. Sul prezzo di acquisto, sembra un rendimento lordo del 4,6%. Niente male, all'apparenza. Ora però togliamo le voci che pochi calcolano: la cedolare secca al 21% (2.520 euro), l'IMU e le spese (intorno ai 1.800 euro), la manutenzione e gli imprevisti (circa 1.000 euro). Il reddito netto scende a circa 6.680 euro, e il rendimento netto reale crolla intorno al 2,5-2,6%.
E non abbiamo ancora contato i periodi di sfitto (i mesi in cui l'appartamento resta vuoto tra un inquilino e l'altro), l'eventuale morosità dell'inquilino, i tempi lunghi di un eventuale sfratto, e i costi di transazione quando un giorno vorrai rivendere. La stima più conservativa è netta: la quota di affitto realmente disponibile per il proprietario varia spesso tra il 25% e il 30% del canone lordo una volta contato tutto.
I prezzi delle case salgono sempre? Il valore reale
L'altra metà della convinzione popolare è che il valore della casa cresca comunque nel tempo. Anche qui i numeri raccontano una storia più complessa, e la chiave è la differenza tra valore nominale e valore reale.
Il valore nominale è il prezzo sul cartello. Il valore reale è quel prezzo depurato dall'inflazione, cioè il potere d'acquisto vero che ci ricavi. Ed è qui che la storia cambia. Negli ultimi dieci anni i prezzi nominali delle case in Italia sono rimasti quasi fermi: tra l'estate 2013 e l'estate 2023 l'aumento è stato di un marginale 0,18%. Se a questo togli l'inflazione, il potere d'acquisto investito nel mattone si è eroso. Le analisi di Nomisma mostrano che dopo il picco del 2007-2008, i valori reali delle case nelle grandi città sono scesi in modo significativo.
Questo non significa che il mattone sia sempre un cattivo affare. Significa che il mattone non garantisce affatto, da solo, di battere l'inflazione, e che il "non si perde mai" è più un modo di dire che un fatto.
I rischi che pochi mettono in conto
Oltre ai numeri del rendimento, l'investimento immobiliare porta con sé caratteristiche che vanno conosciute prima di firmare.
La prima è la scarsa liquidità: vendere una casa richiede mesi, a volte anni, e non puoi liquidarne "un pezzo" se ti serve una parte del capitale. La seconda è la concentrazione del rischio: comprare un immobile significa mettere una quota enorme del proprio patrimonio in un solo bene, in una sola città, in un solo quartiere. Se quella zona perde appeal, te lo porti tutto addosso. La terza è la gestione attiva: inquilini, manutenzioni, burocrazia e fisco richiedono tempo ed energie, un po' come un secondo lavoro.
Nessuno di questi è un difetto fatale. Sono semplicemente elementi che vanno pesati con onestà, accanto al rendimento reale, prima di decidere che il mattone sia automaticamente la scelta migliore per i propri risparmi.